領(lǐng)導(dǎo)干部低價(jià)購房可能涉嫌受賄，也可能涉嫌違反廉潔紀(jì)律。準(zhǔn)確把握低價(jià)購房行為的性質(zhì)認(rèn)定，區(qū)分正常民事行為、違紀(jì)和涉罪的界限，嚴(yán)肅查處低價(jià)購房中損公肥私、以權(quán)謀私的違紀(jì)違法行為，不僅能為領(lǐng)導(dǎo)干部劃清底線紅線，也有助于維護(hù)正常市場秩序。
常見的領(lǐng)導(dǎo)干部低價(jià)購房情形主要有以下幾類。一是偽造購買資格型。領(lǐng)導(dǎo)干部或其親友本不具備購買特定性質(zhì)低價(jià)房產(chǎn)的資格，卻違規(guī)利用職權(quán)或者影響獲取資格、購買房產(chǎn)。二是索要折扣型。領(lǐng)導(dǎo)干部為自己或親友出面，要求管理服務(wù)對象即房地產(chǎn)開發(fā)商給予特殊的價(jià)格優(yōu)惠，從而低價(jià)購買房產(chǎn)。三是違約待漲型。領(lǐng)導(dǎo)干部或其親友違反已簽訂的合同規(guī)定延遲付款，本應(yīng)喪失繼續(xù)購買權(quán)，但在房價(jià)上漲后仍以原約定價(jià)格購買，享受事實(shí)上的低價(jià)購房優(yōu)惠。以上情形，雙方并不是平等民事主體的真實(shí)意思表示，而是由領(lǐng)導(dǎo)干部的職權(quán)因素所致，領(lǐng)導(dǎo)干部的行為涉嫌違紀(jì)違法。偽造購買資格型中，領(lǐng)導(dǎo)干部購買的“住房”往往為各類政策房，一般適用《中國共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例》（以下簡稱《條例》）第一百條，在分配、購買住房中侵犯國家、集體利益，視情給予警告直至開除黨籍處分。而隨著腐敗手段日漸隱蔽化及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化，低價(jià)購房的隱形、變異手段和行為多發(fā)于另外兩種情形，對此需要審慎認(rèn)定處理。我們認(rèn)為，可從以下幾個(gè)維度進(jìn)行判斷。
一是關(guān)于不合理低價(jià)的識別。判斷不合理低價(jià)的關(guān)鍵在于看交易價(jià)格是否損害了開發(fā)商的利益以及優(yōu)惠條件是否針對不特定人群設(shè)定。在正常情況下，基于企業(yè)盈利目的，房產(chǎn)銷售有明確統(tǒng)一的價(jià)格及優(yōu)惠幅度，當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商放棄自身獲利空間而給特定人低價(jià)優(yōu)惠時(shí)，此交易行為具有違背市場經(jīng)濟(jì)原則的不合理性。具體來說，主觀方面，領(lǐng)導(dǎo)干部與開發(fā)商對優(yōu)惠的特定性及差價(jià)的存在均應(yīng)有主觀認(rèn)識，客觀上則應(yīng)有證據(jù)對其加以印證，防止行為人簡單以不了解、不清楚為借口進(jìn)行辯解。比如，某領(lǐng)導(dǎo)干部為其家庭購房時(shí)，看好某私營房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)一套并以市場價(jià)的8折購買，而開發(fā)商針對全款客戶和關(guān)鍵客戶的折扣價(jià)最低僅為92折。經(jīng)計(jì)算，價(jià)格低于市場價(jià)27萬元。該領(lǐng)導(dǎo)干部辯稱自己并不了解房地產(chǎn)商銷售折扣策略。在本案中，折扣幅度和差價(jià)金額都明確顯示出更為優(yōu)惠，且該折扣是為領(lǐng)導(dǎo)干部量身定做，其僅以不知情作為辯解理由不能成立，可認(rèn)定存在不合理低價(jià)。需要注意的是，在一些尾房的銷售中，開發(fā)商基于流動性短缺或其他應(yīng)急需要而低價(jià)出售房產(chǎn)，對此類情形的性質(zhì)認(rèn)定要更為審慎。
二是關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部購房行為與職權(quán)影響關(guān)聯(lián)性的判斷。領(lǐng)導(dǎo)干部低價(jià)購房可能涉嫌違反廉潔紀(jì)律或受賄犯罪。區(qū)分二者的關(guān)鍵在于有無請托謀利事項(xiàng)?！盀樗酥\取利益”是受賄罪的構(gòu)成要件，在認(rèn)定時(shí)其表現(xiàn)形式是權(quán)錢交易，交易雙方呈雙向?qū)r(jià)關(guān)系。而違紀(jì)性質(zhì)的低價(jià)購房行為不存在權(quán)錢交易，交易雙方是單向關(guān)系，沒有與職務(wù)行為形成對價(jià)關(guān)系。換言之，開發(fā)商對領(lǐng)導(dǎo)干部的相對高位是明知的，領(lǐng)導(dǎo)干部的職務(wù)因素單向輻射到開發(fā)商，開發(fā)商被動給出低價(jià)但并未提出請托或收到任何謀利反饋。需要注意的是，“請托謀利事項(xiàng)”既可以是已經(jīng)提出并具體實(shí)施的，也可以是根據(jù)刑法擬制或者推定的。比如，雙方之間具有行政管理關(guān)系，低價(jià)金額在三萬元以上，雖未查明存在具體請托謀利事項(xiàng)，但亦存在刑法所擬制的“感情投資型”受賄可能。區(qū)分違反廉潔紀(jì)律和“感情投資型”受賄需要結(jié)合證據(jù)具體判斷，“感情投資型”受賄“放長線”意在“釣大魚”，行賄人雖送禮時(shí)無具體請托，但意在建立聯(lián)系以便于未來時(shí)間點(diǎn)收取回報(bào)，本質(zhì)還是對領(lǐng)導(dǎo)干部為其謀利有訴求。
三是關(guān)于適用《條例》的辨析。低價(jià)購房行為具體適用《條例》哪一條款，其判斷關(guān)鍵在于低價(jià)是否系國家利益或集體利益。實(shí)踐中，索要折扣型與違約待漲型低價(jià)購房一般適用《條例》第一百一十一條“有其他違反廉潔紀(jì)律規(guī)定行為”，即廉潔紀(jì)律的兜底條款，不僅包括領(lǐng)導(dǎo)干部為本人謀取利益，也包括為親屬謀利。但當(dāng)?shù)蛢r(jià)購房行為侵犯到國家利益或集體利益時(shí)，比如以不合理低價(jià)購買國有企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，那么則適用《條例》第一百條“在分配、購買住房中侵犯國家、集體利益”條款。
四是關(guān)于準(zhǔn)確認(rèn)定計(jì)算差價(jià)、妥善處理涉案財(cái)物。差價(jià)認(rèn)定的基本原則是“有利于行為人”，一般應(yīng)采用購房同期市場價(jià)與實(shí)際支付價(jià)來計(jì)算差價(jià)。在同等交易價(jià)格不明的情況下，可通過鑒定方式認(rèn)定市場價(jià)格。具體來看，價(jià)格鑒定基準(zhǔn)日選擇要實(shí)事求是，如在前述違約待漲型中，行為人無故延遲付款，鑒定基準(zhǔn)日就應(yīng)適當(dāng)后移，選擇在真實(shí)交易發(fā)生時(shí)，如以交付定金或者付清房款時(shí)作為鑒定基點(diǎn)；參照依據(jù)選擇要實(shí)事求是，如部分住房的鑒定存在困難，可以參考鑒定機(jī)構(gòu)對同類型商品房、二手房等的價(jià)格認(rèn)定結(jié)果及相關(guān)購買文書綜合判斷，本著對行為人有利的原則，由行為人在合理范圍內(nèi)主動登記上交錢款；鑒定背景要實(shí)事求是，如充分考慮限購政策對房屋最高限價(jià)帶來的影響，審慎認(rèn)定低價(jià)購房及計(jì)算差價(jià)金額?？偟膩碚f，對于涉案錢款，應(yīng)當(dāng)根據(jù)性質(zhì)認(rèn)定，依據(jù)《條例》規(guī)定按照責(zé)令退賠、收繳或主動登記上交的方式予以處理。
此外，在認(rèn)定低價(jià)購房違紀(jì)行為的過程中，要全面客觀收集行為所在地房地產(chǎn)市場及政策變化的相關(guān)證據(jù)，避免客觀歸罪，同時(shí)要樹立保護(hù)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部合法權(quán)益的意識，把領(lǐng)導(dǎo)干部正當(dāng)民事行為與利用職權(quán)謀取私利的情形區(qū)分開來，體現(xiàn)紀(jì)法情理的貫通融合。
（來源：中國紀(jì)檢監(jiān)察雜志）